METSAÄRI TELGITAGUSED: Spekulandid napsavad tüki müüja tulust
26.11.2015
MAALEHT.DELFI.EE: Ettevõtjad tunnistavad, et eramaade ostmisel mõjutavad märkimisväärselt äritegevust spekulandid, kes nöörivad müüjat ja löövad maa keskmise hinna lõppostja jaoks ebaõiglaselt üles.
“On, ja väga palju,” vastas Metsamaahalduse ASi juhatuse liige Taavi Raadik küsimusele, kas maaga kauplemisel on palju spekuleerijaid.
“On,” sõnas lühidalt ka ASi Põlluvara juht Vello Teor.
“On küll, on küll suur probleem,” kordas ka Metsatervenduse OÜ juhatuse liige Ants Erik.
Need kolm ettevõtet põhinevad Eesti kapitalil ja konkureerivad agaralt enamikus maakondades välisomanike valduses olevate firmadega. Jutt käib nii metsa-, rohu- kui ka haritavast maast, kuid spekuleeritakse enim metsamaaga.
Maad füüsiliste isikute käes
Metsamaahalduse ASi valduses on ligi 830 maaüksust kokku u 22 000 hektaril. Ettevõtte juhi Taavi Raadiku sõnul paisutavad spekulandid turul asjatult hektari hinda ja algsele kinnistuomanikule jääb selle võrra vähem raha.
“Tegelikult on lõppostjaid turul teatud ringkond ja tihti on lõppostjale jõudnud kinnistu ostul vahel mitu-mitu vahendajat,” rääkis ta. “See aga tähendab seda, et tegelik kinnistuomanik saab mitu korda vähem raha, kui lõppostja maksab.”
Raadiku sõnul on Eestis umbes 90 000 metsaomanikku, neist 96% on füüsilised isikud ja vaid 4% juriidilised isikud. “Kaks kolmandikku erametsamaast kuulub füüsilistele isikutele, kolmandik juriidilistele isikutele,” lausus ta.
Kuna suur osa maast on füüsiliste isikute käes, tähendab see, et soovides maad müüa, peavad neil olema selle protsessi eelteadmised. Kuna teadmisi on vähe, on nad spekulantidele kerge saak. Kui omanikud ei kasutaks vahendajaid, kõliseks nende kukkur palju valjemalt.
“Hämmastav on, et maaomanikud ei kasuta aktiivselt oksjonikeskkondi, kus ostjateks on reeglina just lõppostjad, ja seeläbi saaksid nad oluliselt rohkem raha kui praegu vahendajate kaudu,” ütles Raadik.
Välisomanikega suurfirma Tornator Eesti juhatuse liikme Riido Rosina sõnul nende jaoks spekulandid nii suur probleem pole. “Õnneotsijaid on ka selles äris, kuid me ei pea seda märkimisväärseks probleemiks,” lausus ta. “Märgatava osa sel alal tegutsejate eesmärk pole tõesti maad omada, vaid realiseerida võimalik raiutav puit ning seejärel maa edasi müüa. Teised loovad lisandväärtust inventeerimisega ja moodustavad võimalikele investoritele sobivaid “pakette”. Anname oma panuse spekulantide ohjeldamisse sellega, et tegeleme vaid omanikelt tulnud pakkumistega.”
Fondid ostsid korraga palju
Eesti kapitalil põhineva Metsatervenduse OÜ juhi Ants Eriku sõnul ei ole asi õige, ja oma osa on selles ka välisomanikega lõppostjail.
“Metsamaade vahenduse teema on tulnud päevakorrale just viimase paari-kolme aasta jooksul,” ütles ta. “Arvan, et põhjus on ka see, et turule on tulnud uusi ostjaid. Viimase kolme-nelja aasta jooksul on siia tee leidnud välisfondid. Nende baasil on tekkinud turule vahendajad.”
Eriku sõnul on turule siseneval fondil vaja optimaalne vara maht täis saada napi perioodi jooksul. Näiteks Soome pensionäride raha haldava omanikuga Tornator Eesti on suhteliselt lühikese ajaga ostnud kokku u 50 000 hektarit metsamaad. Enamik pindalast on tulnud suuremate ja väiksemate ettevõtete portfelle ostes.
Vahendajate hea põli väheneb aga siis, kui fondihalduritest omanikega firma soovitud maade kogusuurus ning väärtus saavutavad lae. “Ja praegu minu meelest Tornator ei osta enam massiliselt. Ostab vaikselt naaberkinnistuid ja vaatab, mis tuleb. Ta ei ole huvitatudki, tema maht on täis,” rääkis Erik.
Tornator Eesti juhatuse liikme Riido Rosina sõnul tegeleb ettevõte metsa kasvatamisega, ja omades pikaajalisi eesmärke, on metsade vanuselisel koosseisul oluline roll.
“Ideaalis võiks puistute jagunemine arenguklassidesse olla ühtlane, tagamaks pikaajalist stabiilset tulubaasi,” lausus Rosin. “Seda eesmärki peame silmas ka maid soetades. Meie omanike otsused sõltuvad globaalsetest arengutest ja me ei saa olla kindlad, et tegeleme ka kümne aasta pärast samal alal, kuid kalkulatsioonides arvestame loomulikult märksa pikema perspektiiviga.”
Miks müüja valib vahendaja?
Metsatervenduse OÜ on Eesti turul tegutsetud üle 16 aasta. Kuigi vahel tuleb neilgi vahendajaid kasutada, siis üldjuhul ei pea nad seda õigeks ja loovad müüjaga kontakti otse.
Nagu Metsamaahalduse ASi juht Taavi Raadik, nii leiab ka Ants Erik, et vahendajate tõttu võib müüja saada korralikult petta ja lõppostjal tuleb maa tegelikust hinnast märksa rohkem maksta.
Erik märkis, et Metsatervenduse OÜ püüab müüjale pakkumise teha üldjuhul nädala jooksul. Iga maatükki huupi ei osteta, seepärast tuleb kohal käia, kalkuleerida. Ta kirjeldas üht näidet.
“Ütlen inimesele, et ärge ära müüge – järgmiseks nädalaks teeme teile pakkumise, te müüte üks kord elus seda, oodake!” jutustas Erik. “Teisipäeval oli kontakt, rääkisime ära, ütles ja-jah. Sain reedel juba oma andmed kätte, meie inimene oli metsas ära käinud. Mõtlesin, et ei hakka reedel enam müüjale helistama, helistan esmaspäeval. Ja siis ta ütleb: kurat, müüsin ära! Ma ütlesin, et mis mõttes müüsid ära? Müüsin ära – nad tulid siia ja…”
Kiire raha lubamine mõjub
Eriku sõnul paneb osa vahendajad müüja vaimse surve alla. Näiteks mängitakse teise pakkujaga kokku – üks ütleb maa hinnaks 30 000 eurot ja siis tuleb teine, kes pakub 37 000, aga seda juhul, kui järgmisel päeval minnakse kohe notari juurde tehingut vormistama.
Müüjal jooksevad rahanumbrid silme ees, ja tegelik maa tahtja, lõppostja, kellele need vahendajad lõpuks suure tõenäosusega hiljem sama maatükki müüa pakuvad, on müüjal meelest läinud. Hoolimata sellest, et lõppostja maksaks talle paar päeva hiljem palju rohkem.
“Ja sellel juhul oli tõenäoliselt nii, et vahendajad teenisid 100 protsenti müügihinnast vahelt,” meenutas Ants Erik. “Mina ütlesin, et maa maksab 50 000 euro kanti. Arvan, et kui müüja 25 000 eurot sai, oli hästi. Ülejäänu võeti vahelt.”
Erik märkis, et Metsatervenduse OÜ teeb meediakanalites reklaami müüjate harimiseks. “Me ütleme, et ära müü oma metsa maha, aga kui müüd, siis tee seda targalt!” kirjeldas ta reklaami sisu. “Võta ka meie käest pakkumine, ära müü esimesele ettejuhtuvale!”
Reklaamisõnum on mõeldud maaomanike harimiseks, kuid kokkuvõttes ka lõppostjale kasu toomiseks. Võidavad Metsatervenduse OÜ ja teised samalaadsed firmad. “Kui pean vahendajale maksma 3000 eurot või reklaami eest 3000 eurot, siis parem maksan reklaamifirmale,” ütles Erik, lisades, et vahendajaile makstes tekitab see turule veel rohkem vahendajaid.
Kui palju on vahendajaid?
Lääne-Virumaal suurimate eramaaomanike edetabelis kolmandal kohal olev ettevõtja Aarne Kask on teinud andmebaasi, kus ta näeb kõiki Eesti kinnisvaratehinguid. Tema sõnul spekuleerimine lokkab.
“Nii nagu põllumeestel natuke raha tekkis, hakkasid nii-öelda hundid kohe põllumaadega äritsema,” rääkis ta. “Eestis ärkab igal hommikul üles paar tuhat inimest, kes tegelevad maa- ja metsaäriga ning kelle eesmärk on õhtuks proovida midagi vahendada, midagi osta ja natukese aja pärast maha müüa. See ei ole üldse väike kontingent inimesi. See paar tuhat tundub väga suur arv olevat, aga tegelikult sinnakanti see on, pluss-miinus 200–300 inimest.”
See tähendab, et maaäris on peidus suur kasum. “No peab raha liikuma, muidu 2000 inimest ei ärkaks hommikul üles ja ei loodaks õhtuks mingi tehingu teha,” lausus Kask. “Põllu- ja metsamaaga mõlemaga, sest tihtipeale on inimestel tagastatud kinnistutel mõlemad maad.”
Erik lausus, et tema hinnangul spekulante pole siiski nii palju, kui Kask pakkus. “See on kindlasti liialdatud,” ütles ta.
Vahendamise eri tahud
Erik lisas, et tegelikult pole vahendamises midagi imelikku ja halba. Näiteks korteritehingute puhul on loomulik, et ostja või müüja leidmine jäetakse kogenud maakleri tööks.
“Neil on oma kliendibaas, teavad, näitavad, super,” osutas ta. “Aga metsa puhul see päris nii ei ole. Tüüpasja pole olemas. Kui kõik metsad oleks ühesugused ja kõik teaks hinda, siis võiks nii toimida.”
Nagu eespool kirjeldatud, häirib Erikut see, et vahendajad töötlevad asjatundmatuid müüjaid, ei paku neile õiget hinda ning küsivad odavalt kätte saadud maa eest õige või ülepaisutatud hinna lõppostjalt.
Kaotajaks on nii müüja kui ka lõppostja, ning maa keskmine hind kerkib mitte sellepärast, et maa peal kasvab hea puit ning muld on viljakas, vaid seepärast, et tehing on kunstlikult kalliks tehtud.
Samuti võivad vahendajad kinnistu andmeid võltsida. Näiteks on määratud raied sinna, kuhu metsaseadus ei luba, boniteeti ja puistukoosseisu on parendatud ning pindala suurendatud. Seega saab ostja maa, mis pole oma hinda väärt.
