Võõra maa kasutuslepped

MAALEHT (Metsaleht), Jaanus Aun:
Maa loata kasutamine või maaomaniku jäigad hoiakud tekitavad jätkuvalt vaidlusi.

Alatihti on kuulda kurtmist, et metsale ei saa ligi, kuna teed pole ja ligipääsuks on vaja üle naabri maa minna, kuid kokku­lepped ei laabu. Samapalju on etteheitmist, et metsa ülestööta-jad on metsaomaniku teadmata jälle kusagil üle võõra maa liiku­nud: roopad on sees ja hüvitise-maksjaid ei leia.

Kuidas saada üle võõra maa?

Olukorda, kus kinnisomandi­le puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, reguleerib asjaõigusseaduse § 156.

Selle lõige 1 sätestab, et oma­nikul, kellel pole oma kinnisas­jale juurdepääsu avalikult kasu­tatavalt teelt või kinnisasja eral­di seisvalt osalt, on õigus nõu­da juurdepääsu üle võõra kin­nisasja.

Seega keegi ei või keela­ta oma maa kasutamist teise­le kinnistule pääsemiseks pel­galt enda omandiõigusele rõhu­des (d la “minu maa ja mina ei luba”). Peab lubama küll. Seal­hulgas peab lubamine olema selline, et tagatud oleks vajalik juurdepääs. See tähendab: kui tegu on metsamaaga, tuleb või­maldada ka ligipääs metsatehni­kaga – metsa majandamine peab olema võimalik.

Juurdepääsu võimaldamine ei ole selle seadusesätte ainu­ke eesmärk. Seadus kaitseb ka omanikku, kelle maalt tahetak­se üle minna.

Nimelt on samas paragrahvis kirjas, et juurdepääsu määra­misel tuleb arvestada koorma­tava kinnisasja omaniku huve: kui näiteks on võimalik kasu­tada vana metsateed, tuleb ka­sutada seda, mitte hakata raja­ma uut ligipääsu. Ka tuleb juur­depääsu kasutamisega tekitata­vad kahjud koormatava kinnis­asja omanikule hüvitada.

Seadus nõuab, et pooled le­piksid kokku juurdepääsu asu­koha, kasutamise tähtaja ja tasu ehk – peab küll lubama naabril üle oma maa liikuda, kuid seda ei pea lubama tasuta. Tasu suu­rus ise on omajagu vaidlusi te­kitanud. On olnud juhtumeid, kus koormatud kinnistu oma­nik on küsinud müstilisi summasid, aga ka olukordi, kus ka­sutaja poleks üldse valmis mida­gi maksma.

Kui pooled tasu suuruse (aga ka juurdepääsu kasutamise täht­aja ja asukoha) suhtes kokkulep­pele ei jõua, lahendab vaidluse kohus. Mingit tasude ülem- ja alampiiri kehtestatud pole, vaid kohtul on lai kaalutlusõigus teha otsus, mis lähtub konkreetsetest faktilistest asjaoludest.

Kui suur on tee kasutamise tasu?

Tasu suurus peab olema mõist­lik, pakkudes juurdepääsutee ka­sutusse andjale piisavat hüvitist koormatise talumise eest. Kui vaa­data kohtupraktikat, siis pigem on kohtu määratud hüvitised tagasihoidlikud. Nii on näiteks Tallin­na Ringkonnakohus määranud (otsus nr 2-08-15361) igat liiki transpordivahenditega kasutata­va, ca 60 m pikkuse ja 3,5 m laiu­se juurdepääsutee kasutamise ta­suks 12.78 eurot (otsuse tegemi­sel 200 kr) kummaltki õigustatud kinnistuomanikult aastas.

Harju Maakohus on leidnud (tsiviilasi nr 2-07-12866), et ai­nus reaalne ja mõistlik alus tasu arvestamisele on maamaksu suurus – mööda aiandusühistu üldmaad kulgeva juurdepääsu­tee kasutamise tasuks on määra­tud 23.33 eurot (365 kr) aastas.

Tartu Maakohus on samas leidnud (tsiviilasi nr 2-08-11225), et juurdepääsuõiguse talumise eest tasu määrates ei saa ainult maamaksu suurusega arvestada. Kohus märkis, et asjaosalisel maa­omanikul on õigus saada mõist­likku hüvitist, kuid juurdepääsu-õiguse talumise tasu ei või kuju­neda teenimise allikaks. Otsus oli, et 130 meetri pikkuse ja ela­mumaal paikneva juurdepääsu­ga seotud ebamugavuste talumi­se eest on mõistlik tasu 63.90 eu-rot (1000 krooni) aastas.

Riigikohus on mitmes lahendis märkinud, et tasu suuruse määra­misel tuleb arvestada eelkõige ku­lutustega, mida tee omanik peab tee korrashoiuks tegema, kuid arvesse saab võtta ka koormata­va kinnistu turuväärtuse vähene­mist (lahendid 3-2-1-90-11 ja 3-2­1-170-12). Tasu suurust mõjutab ka see, kas tee kasutamine on väl­jakujunenud tava (lahend 3-2-1­85-05). Kui teed on aastaid kasu­tatud, võib see vähendada määra­tava tasu suurust.

Nüansid on erinevad, kuid ül­diselt võib näha, et kohtute mää­ratud tasu suurused on pigem tagasihoidlikud kui kedagi jõu­kaks tegevad.

Arvestatakse sellega, mis ku­lusid peab koormatava kinnistu omanik kandma ja kui palju sel­line üle kinnistu sõitmise luba­mine tema maa väärtust vähen­dada võib.

Seega: naabril üle enda maa liikumise lubamisel peab mõist­liku tasu soovimise juurde jääma ja üle ei tasu pingutada. Samas peab naaber austama selle oma­niku õigusi, kelle maad juurde­pääsuks kasutatakse. Mõistlikus määras tasu maksmine on nende õiguste austamise üks osa.

LISATEAVE

Sõlmige leping!

■ Juurdepääsu lubajal ja taotlejal tasub alati sõlmida kirjalik leping, pikemaaegse kasutuse puhul võiks seda teha notariaalselt.

■ Juurdepääsutee kasu­tamise näidislepingu leiab erametsaportaalist aadressil www.eramets.ee/info/ trukised/blanketid/.

■ Nõu ja abi saamiseks ta­sub alati pöörduda kohaliku metsaühistu poole.

■ Erametsakeskuse juriidilist nõu pakkuv trükis “Met­sateed” on elektroonilises vormis olemas ka erametsa-portaali trükiste hulgas.

Allikas: Jaanus Aun

0Shares