“Tere, ma olen huvitatud teie metsast!”

27.02.2014

KOIT, Aare Lepaste:
On õhtu. Üsna hilisele ajale vaatamata heliseb perepea telefon. «Ei,» ühmab perepea telefoni. «Ei,» kordab ta hetk hiljem uuesti. «Mitu korda ma pean vastama, ma ei ole hu­vitatud,» käratab mees telefonitorusse ja katkestab kõne. «Mis on, kas jälle tahavad maad ja metsa osta,» pärib pere­naine. «Jah, ära on tüüdanud juba,» kostub napp vastus.

Kui arvestada, et maakonnalehe hingekirjas on pisut enam kui kümne töötajat ja neist kolm on saanud sama sisuga telefonikõnesid ja e-kirju, siis võib eeldada, milline press on metsa- ja maaomanikele peale pandud. Kuul­davasti on mõnigi pressingule ka alla vandunud ja pakutud tehinguga nõustunud. Kuid see, nagu selgub asjatundjate tähelepanekutest, pole alati kaugeltki riskivaba.

Alljärgnevas usutluses avab tausta Põlva Metsa­omanike Seltsi juhatuse liige TARMO LEES. Allolevas kirjatükis jagab selgitusi Põlva kesk­linnas tegutseva Paulson Õigusbüroo WaldSon OÜ jurist PIRET KÄGO.

Tarmo, milline on soo­vitus metsa- ja maaoma­nikele, kes on saanud tehingupakkumise tele­fonitsi või e-kirjaga?

Kindlasti tuleb üle küsi­da, kellega tegemist on. Tavaliselt tutvustavad he­listajad end eesnimega ning reeglina tehakse pak­kumised ootamatult – õh­tusel ajal, puhkepäeviti.

Sellise pakkujaga pole tegelikult mõttekas pikalt rääkida. Pigem võtta kon­taktid, tänada ning asi unustada. Kui kõne või e-kiri andiski alust müügimõtteks, siis tuleb metsa­omanikul hakata tegema n-ö detektiivitööd, et pakku­mise sisu ja pakkuja taust endale selgeks teha.

Metsa- ja maaihalejate käitumismuster on sama, mis muudegi telefonitsi teh­tavate pakkumiste puhul. Otsitakse kontakti, moositakse ja usutakse, et ini­mene läheb õnge. Ja tih­tipeale lähebki. Kui me aga räägime metsa ja maa müümisest, siis need on tehingud, mida inimene teeb ehk ainult üks kord elus.

Kuuldavasti on pakku­jatel Põlvamaal siiski edu olnud?

Jah, kahjuks on sellised näited olemas. See tähen­dab, et tegemist on olnud väga hea müügimehega, kes kord inimese lõa otsa saanuna ei lõpeta enne, kui tehing on sooritatud.

Siin on aga selge soovi­tus – kui metsaomanik ongi otsustanud oma vara müüa, tuleb võtta mini­maalselt kolm pakkumist, et selguks vara tegelik tu­ruväärtus.

Olgu lisatud, et helista­mist või e-kirja on oma­nikul oodata näiteks vahe­tult pärast metsamajanduskava metsaregistrisse kandmist või kasvava met­sa raie korral pärast metsateatise esitamist.

Üks «ettevõte» on saa­vutanud leebelt öeldes teemakohaste e-kirjade masspostitaja staatuse. Seejuures, nagu selgub, postituses märgitud fir­mat ei eksisteeri. Küll on olemas samase nimeku­juga ettevõte, kuid seegi on 2009. aastast pank­rotis. Mida kosta?

Imestada pole millegi üle. Tõenäoliselt on helistajate ja kirjasaatjate seas n-ö hõlptulu teenijaid, kes pole lõppeks ostjad. Tegemist on lihtsakoelise infohanki­misega. Saadud teave müüakse edasi ning seda eesmärgiga saada vahen­dustasu. On aga selge, et vahendustasu on sisse kir­jutatud metsaomanikule tehtud pakkumisse.

Praktikas on teada näi­teid, kus suhtlusega tegeleb üks ettevõte, aga notari juures kohtub omanik hoopis teise ettevõtja esinda­jaga. See kinnitab, et tea­tud ettevõtete eesmärk ongi ainult vahendustasu saamine.

Ometi tundub tehingu vormistamine notari juures väga usaldus­väärsena.

Kahtlemata nii see ongi, kui tegemist on ausa tehin­guga. Näide, et maaoma­nik ei kohtu notari juures selle ettevõtte esindajaga, kellega asju ajama hakati, vaid hoopis kellegi teisega, on juba ohumärk.

Inimene, kellel pole juriidihse keelega kuigi palju kokkupuuteid, ei pruugi ka notari juures olles kõigest aru saada. Tekst, mille no­tar enne lepingu allkirjas­tamist ette loeb, on keeru­kas ja seepärast soovitame vähimagi kahtluse korral notarilt selgitust paluda.

Viimasel ajal on levima hakanud uus trend. Algne hinnakokkulepe on notari juurde jõudes muutunud. Ostja laob letti põhjendu­sed, miks pole kinnistu väärt pooltki esialgsest pakkumisest. Eeldatakse, et kui inimene on juba no­tari juures, siis küll ta hin­na osas mööndusi teeb. Üks selliseid näiteid on siit­samast Põlva vallast. Ostja pakkus kinnistu eest 20 000 eurot. Turuhinda arvestanud metsaseltsi hin­nangul pidanuks summa jääma 12 000 euro kanti. Notari juurde minekuks kokku lepitud päeva hom­mikul võttis ostja müüjaga ühendust ja teatas, et olu­kord on muutunud. Uus hind, mida pakuti, jäi aga selgelt alla turuhinna. Ku­na metsaomanik oh eelne­valt end teemaga kohalikus metsaühistus kurssi vii­nud, jäi tehing sõlmimata.

Võiks eeldada, et metsa­omanik, kes on lugemi­sega siiamaani jõudnud, kitkub juba peast karvu?

Usun, et nii see ongi. Aga jällegi üks soovitus. Pahad saavad tegutseda seni, ku­ni pahategudest ei räägita. Kahjuks aga on see puhteestlaslik, et kord pügada saanuna hoitakse seda vaid enda teada. Nii ei kuu­legi teie naabrid, sõbrad-tuttavad ega ka sugulased, kuidas inimesel nahk üle kõrvade tõmmatakse. Mida rohkem valskustest kuul­dakse, seda vähem on valskuste väljamõtlejatel tege­vusruumi.

Loomulikult on tüssata saanud metsaomanikul võimalus ka kohtus õigust nõutada, kuid seegi ei pruu­gi anda loodetud tulemust. Isegi kui saabub positiivne otsus, võib selguda, et tüssaja on silmapiirilt kadu­nud, ettevõte likvideeritud. Kohtuvõit olukorras, kus metsaomanik on ilma nii metsast kui rahast, pole aga teab kui lohutav.

Kas metsaomanike selts aitab?

Jah, aitab. Kohalikes metsaühistutes on metsakonsulendid, pöörduge nende poole, paluge abi.

Viimasel ajal võib näiteks märgata, et täiesti teadma­ta taustaga metsaettevõtted pakuvad kasvava metsa raieõiguse korral turuväär­tust tuntavalt ületavaid hindu. Võib eeldada, et selliseid pakkumisi tegevad ettevõtted on asutatud osa­kapitalita, samuti võib olla tegemist ettevõtjatega, kes jätavad tasumata riigimak­sud. Ka selliste pakku­miste korral tasub olla vä­ga ettevaatlik.

Maa või metsa müügi­protsessiga ei tohi kiirustada. Peab olema piisavalt aega, et end kõigega kurssi viia, ning teadma turuhinda. Rõhutan veelkord, tege­mist on tehinguga, mille paljud inimesed saavad teha vaid korra elus. Ja oleks ju mõistlik, kui sel­line tehing sujuks igasu­guste viperusteta ning tulemuseks on väärikas hind.

Kommenteerib Paulson Õigusbüroo WaldSon OÜ jurist Piret Kägo:

«Metsa müümiseks on kaks viisi: metsa kui kinnisasja võõrandamine ja kasvava metsa raieõiguse võõrandamine. Esimesel juhul on tegemist kinnisasja omandiõiguse üleminekuga müüjalt ostjale ehk müüja loobub kõigist õigustest ja kohus­tustest kinnisasjale ning ostja võtab kõik õigused ja kohus­tused (s.h maamaksukohustus) üle. Kuivõrd kinnisasja müü­miseks on vajalik lisaks võlaõiguslikule müügilepingule sõlmida ka asjaõiguslik kokkulepe omandiõiguse ülemineku kohta (reeglina vormistatakse ühes lepingus), mis annab aluse kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks, siis on kinnisasja ostu-müügitehingutele ette nähtud notariaalne vorm ehk kõik kinnisasjaga tehtud tehingud peavad olema notariaalselt tõestatud. Sellisel viisil metsamaa müümine on mõnevõrra kindlam, kuna tehingu tõestamisel osaleb notar, kellelt müüjal on võimalik küsida selgitusi, juhul, kui tehingu tegija ei saa päris täpselt tehingu olemusest või lepingu sisust aru. Oluline on enne müüki selgitada välja kinnistu väärtus. Notar saab küll juhtida lepingupoolte tä­helepanu asjaolule, et kinnistu hind lepingus on alla turu­väärtuse, kuid notar ei saa lepingu hinda määrata ja kui müüja soovib kinnistu müüa alla turuväärtuse, siis on see tema õigus. Seepärast oleks mõistlik enne müüki lasta oma metsakinnistu hinnata.

Tihti märgivad pooled lepinguobjekti müügihinnaks oda­vama hinna, kuna tehinguväärtusest sõltub otseselt notari tasu ja riigile makstav lõiv, seega mingi osa tehinguväärtu­sest tasutakse müüjale n-ö mustalt. Sellises olukorras aga puudub garantii, et ostja tegelikult ka tasub suuliselt kokku­lepitud hinna. Kindlasti on kinnisasja müügi puhul oluline jälgida, et juhul, kui müüja soovib müüa üksnes metsamaa, mitte kogu kinnistut, siis oleks lisaks võlaõiguslikule müügi­lepingule ning asjaõiguslikule kokkuleppele omandiõiguse ülemineku kohta sõlmitud ka asjaõiguslik leping kinnistu jagamise kohta. Praktikas on ette tulnud olukordi, kus müüja eaka inimesena müüb enda arvates üksnes maalapi, millel asub mets, kuid tegelikult on leping sõlmitud kogu kinnisasja suhtes ning vanainimene tõstetakse tema enda kodust välja.

Juhin tähelepanu ka veel sellele, et juhul, kui sõlmitakse kinnisasja müügileping selliselt, et ostuhinna tasumine toimub pärast müügitehingu sõlmimist ja/või osade kaupa, siis on väga mõistlik kokku leppida ka tagatises.

Kuivõrd raieõiguse võõrandamise lepingule ei ole seatud kohustuslikku notariaalset vormi, siis on raieõiguse võõranda­mise leping võrreldes kinnisasja müügilepinguga seotud suu­remate riskide ja ohtudega. Oma olemuselt on raieõiguse võõ­randamise leping müügileping, kuid sellel on ka mõningaid teenuse osutamise lepingu tunnuseid. Raieõiguse väärtuse määramisel võetakse arvesse lisaks kasvava metsa väärtusele ka ülestöötamise ja väljaveo kulusid. Erinevalt kinnisasja müü­gist on antud juhul tegemist olukorraga, kus kinnistu omaniku omandiõigus kestab edasi, kuid ostjal tekib tehingu tulemusena õigus teostada metsaraiet kokkulepitud alal ja ulatuses. Peale raie teostamist saab raieõiguse omandaja raiutud puidu oma­nikuks ning võib puidu realiseerida vastavalt oma parimale äranägemisele. Kui raieõiguse võõrandaja ei ole ise kursis puidu müügihindade, ülestöötamise ja väljaveo kulude suu­rusega, siis on igal juhul väga arukas konsulteerida mõne metsakonsulendiga. Raieõiguse võõrandamise lepinguid on võimalik sõlmida kahel viisil: esimesel juhul lepitakse kokku konkreetne müügihind, mis ei sõltu siis enam sellest, millise kvaliteediga ja millises koguses puitu raieõiguse omandaja kokkulepitud kinnistult tegelikult saab. Ohuks antud lepinguliigi puhul on see, et raieõigus võõrandatakse väiksema tasu eest kui raieõiguse tegelik väärtus. Teine võimalus on sõlmida raie­õiguse võõrandamise leping selliselt, et lepitakse kokku tasu n-ö väljatuleku pealt. Sellisel juhul sõltub müüja tasu sellest, millises koguses, millist liiki ja millise kvaliteediga puitu raiuti. Oluline on siinkohal kokku leppida tasu arvestamise alustes ja ühiku (te) hinnas ning hilisemate vaidluste vältimiseks ka üles­töötamise ja väljaveo kuludes. Iseenesest ei ole keelatud ka seada metsaomaniku tasu sõltuvusse sellest, millise hinnaga õnnestub raieõiguse omandajal puit realiseerida. Ohuks antud juhul on aga see, et tegelikku ostu-müügihinda raieõiguse võõrandaja ei pruugi teada saadagi. Oma praktikas olen näinud raieõiguse võõrandamise lepinguid, kus võõrandaja tasuna on kokkulepitud keskmine turuväärtus. Sellisel juhul tekib suure tõenäosusega küsimus, milline on raieõiguse keskmine turuväärtus, mida võõrandaja peaks saama. Sageli on ostja ja müüja nägemus keskmisest turuväärtusest erinev. Kui pooled selles osas kokkulepet ei saavuta, siis paraku tuleb minna kohtusse ja hakata tõendama, kui suur on kesk­mine turuväärtus, mida raieõiguse omandaja oleks pidanud maksma. On tulnud ette ka olukordi, kus lepingueelsetel läbirääkimistel lepitakse kokku konkreetses hinnas ja üles­töötamise ning väljaveoga seotud kulude suuruses, lepin­gusse aga paraku kirjutatakse teistsugune summa või jäe­takse üldse kirjutamata. Hiljem on väga keeruline või pea­aegu võimatu kohtus tõendada, et suusõnaliselt oli teist­sugune kokkulepe. Kõik lepingud, mida raieõiguse võõran­daja allkirjastab, tuleks eelnevalt põhjalikult läbi lugeda. Üldreegel on see, et kui mingit konkreetset kokkulepet, luba­dust või tingimust lepingus kirjas ei ole, siis see tegelikult ei kehti, sõltumata sellest, mida raieõiguse omandaja suu­sõnaliselt lubanud on. Kuna raieõiguse võõrandamise leping ei ole notariaalselt tõestatud vormis, siis on mõistlik lasta leping enne allkirjastamist vaadata üle mõnel juristil, et väl­tida kahjuliku tehingu tegemist ja hilisemaid vaidlusi.

Kindlasti ei tasu oma metsa müüa esimesele võimalikule ostjale, vaid uurida tasub ka teiste pakkujate tingimusi ja hindasid ning konsulteerida mõne metsaspetsialistiga. Iga­suguste lepingute sõlmimisel on mõistlik kontrollida teise lepingupoole tausta. Maksu- ja Tolliameti kodulehelt, e-äri-registrist ning Ametlikest Teadaannetest on võimalik saada informatsiooni teise lepingupoole maksekäitumise kohta. Kui eeltoodud registritest ilmneb, et lepingut sõlmida sooviv ettevõte on juba pool aastat tagasi saanud kustutamishoiatuse, tal on käibemaksu ja/või sotsiaalmaksu võlg, siis tuleb sellisesse lepingupoolesse suhtuda ettevaatusega. Samuti tasub olla ettevaatlik siis, kui registri andmetel on ettevõte pankrotis, kui müügitehingut soovitakse sõlmida võimalikult kiiresti või kui pakutakse hinda, mis on oluliselt kõrgem turuväärtusest.»