Hea kolleeg Andres Talijärv on tabavalt öelnud: kujutage olukorda, et urbanistliku elustiiliga tallinlasele tuleb ühel päeval koju kiri, mis teatab, et omandireformiga on talle on tagastatud esivanematelt neljakümnendatel Lõuna-Eestis sundvõõrandatud lehm. Mida linnainimene seepeale teeb? Kohendab vannitoa piimaandjale elamiskõlblikuks? Kolib lehma juurde? Vaevalt.
Arvamus: Kas nüüd on parim aeg metsamaa ära müüa?
11.02.2021
Kõige mõistlikum on lehm müüa sellele, kes põllumajandusest huvitatud ja kes oskab lehma pidada.
Jah, kui linnainimesele tagastati väike, tihtipeale keerulise ligipääsuga majanduslikus mõttes kehvapoolne metsatükk pärapõrgus, oli selle müük igati arusaadav. Samuti oli metsale uue peremehe otsimine mõistlik tegu, kui esivanemate maa anti tagasi kaasomandisse ning omanike endi suhted lootusetult sassis olid.
Aga on olnud veel üks põhjus, mis värskete metsaomanike otsust tihtilugu maa müügi kasuks kallutas – maa müük on olnud tulumaksuvaba. Nii sai vaevast – aga eks omand ole lisaks hüvele ka kohustused – maksuvabalt lahti.
Kui aga hakata metsa majandama, tuli maksuarvestus ära teha ja riigile tema osa loovutada. Nüüd lõpuks on olukord muutunud ja jõustunud metsa majandamisele olulised maksuleevendused. Enne uue maksukorra selgitamist aga pilguheit, kuidas metsakinnisvara turg Eestis on arenenud ja millisena paistame võrrelduna mõne teise Euroopa riigiga.
Metsamaa muudkui kallineb
Metsa kui kinnisvara taastekkimisest saab peatselt mööda kolmkümmend aastat. Üheksakümnendate alguses käivitatud maareform võimaldas erametsade taassündi, 1993. a vastu võetud asjaõigusseadus sidus juriidiliselt maa ja metsa üheks ning metsamaa kui kinnisvara müük sai alata.
Metsamaa müügi buumini oli aga veel aega. Sajandivahetuseks jõuti üle 10 000hektariste müügimahtudeni aastas. Edaspidi on üldjuhul aastas vahetanud omanikku rohkem kui 20 000 hektarit metsamaad.
Nagu graafikust näha, on kahekümne aasta jooksul metsamaa müügihind kasvanud rohkem kui neli korda. 2020. aastal on keskmine hind jõudnud üle 4000 euro hektari eest. Tähtis on ka märkida, et keskmine inflatsioon on olnud sel perioodil 3,4% aastas, maa väärtuse kasv mediaanhindade korral aga keskmiselt 10,1%.
Kas kerkinud hind tähendab, et nüüd ongi parim aeg metsamaa ära müüa? Julgen kahelda. Kui heita pilk metsamaa hindadele mõnes teises Euroopa riigis, siis näeme, et arenguruumi veel on. Nii on metsamaa hind meile geograafiliselt lähedase Lõuna-Soome Uusimaa maakonnas keskmiselt 5100 eur/ha. Tõsi, Lapimaal, kus puude kasv kidur ja asustus hõre, on hind kõigest ligi 1200 eur/ha (Soome väikseim näitaja).
Seevastu Suurbritannia põhjapoolsemas piirkonnas Šotimaal on alla 20hektariste metsakinnistute keskmine hind 5555 eurot hektar. Lõuna poole liikudes aga hinnad kasvavad – Inglismaal oli 2017. a andmete kohaselt alla 20hektariste metsakinnistute keskmine hind 14 400 eurot hektari eest. Saksamaal oli aga keskmine metsamaa hektari hind 2016. a 13 200 eurot.
Ei usu, et meil tasub unistada Saksa- või Inglismaa kõrgetest metsamaa hindadest. Arvestades, et Soomeski on metsamaa hinnad aegamisi ülespoole rühkinud ja meie Soome hinnatasemest jätkuvalt allpool oleme, võib arvata, et hinnakasv jätkub ka Eesti metsamaa osas. Loomulikult sõltub hinna täpsem liikumine mitmest tegurist, nagu majanduse üldine käekäik, nõudlus metsamaterjali järele ning võimalike piirangute kehtestamine metsade majandamisele.
Maad ei müüda!
Võrdluses teiste riikidega on maa hindade erinevusest tähelepanuväärsemgi metsamaaga tehtavate tehingute arv. Eestis vahetas 2019. aastal omanikku 24 178 ha metsakinnistuid. See on natuke üle ühe protsendi metsamaast.
Suurbritannias müüdi samal aastal ainult 6671 ha metsamaad (0,2% riigi metsamaa kogupindalast) ehk üle kolme korra vähem kui pisikeses Eestis.
Vana-Euroopa kogemus kinnitab ütlust - maad ei müüda, maad ostetakse.
Saksamaa 2016. aasta andmetel vahetas müügi teel omanikku 34 730 ha metsaga kaetud maad, mis on 0,3 protsenti riigi metsamaast.
Vana-Euroopa kogemus kinnitab ütlust – maad ei müüda, maad ostetakse. Jah, see sisu poolest vastuoluline lause ilmestab hästi suhtumist riikides, kus eramaaomand on järjepidevalt eksisteerinud aastasadu: maad pärandatakse põlvest põlve ega püüta esimese rahavajaduse korral rahaks teha. Meil tasuks neilt õppida. Arvestades maa hinna pidevat kasvu, võib arvata, et maa müügist saadud raha eest ei saa enam kunagi samas mahus maad tagasi osta.
Majandamisel nüüd maksusoodustus
Aastaid soosis tulumaksuseadus tagastatud maa müüki. Nüüd on õnneks seadust muudetud. Nimelt kehtib füüsilisest isikust metsaomanikele alates 2020. aastast täiendav maksuvabastus 5000 eurot.
Jätkuvalt saab ka raieõiguse või metsamaterjali müügitulust maha arvestada metsa majandamisega seotud kulud, näiteks metsa uuendamise ja hooldamise. Lisaks saab metsa majandamise tulude hulka arvestada Natura 2000 toetuse, mis tähendab, et ka sellelt saab 5000 eurot enne maksustamist maha lahutada. Kuna tulusid saab kolme aasta jagu edasi kanda, saab metsaomanik kasutada 5000eurost maksuleevendust mitme aasta vältel.
Selgitan uut seadust järgmise näite abil.
Metsaomanik tegi harvendusraiet viiel hektaril ja teenis sellest 10 000 eurot. Natura toetust sai 1000 eurot, aga tegi tulu saamisele järgneval aastal kulutusi metsa uuendamisele samuti 1000 eurot.
Esimese aasta tuludeklaratsioonis tuleb märkida saadud tuluks 11 000 eurot, maksustatavaks tuluks 5000 eurot ja 6000 euro maksustamine lükata edasi. Teisel aastal deklareerib metsaomanik tehtud metsauuendamiskulu 1000 eurot. Selle arvelt vähendatakse varasemast edasi lükatud 6000 euro suurust kasu. Märkides teisel aastal järele jääva 5000 eurot maksustatavaks tuluks, ei teki sellel metsaomanikul maksukohustust.
Jah, seadus võib olla keeruline, aga maksusoodustus on seda väärt, et nüanssidesse süveneda. Kui endal aega või tahtmist napib, võib alati metsa asukohajärgse metsaühistuga ühendust võtta ja sealt abi paluda. Igatahes targalt majandades ei ole maksud üldse suured. Maad ära müüa ei tasu, seda ju juurde ei teki. Kui müüa, siis metsa, sest see kasvab tagasi. Eriti kui uue metsapõlve sirgumisele oskuslikult kaasa aidata.
